近年来国内老龄化进程持续提速，高端养老消费需求从景观、居所等硬件配套，转向医养护理、长期照护等软性服务。

据悉，此前行业普遍采用拿地自建、自持物业的重资产CCRC发展模式，但资金投入大、投资回报周期长等痛点持续制约企业盈利水平。在此基础上，以椿萱茂、大家的家、九如城、光大汇晨为代表的头部高端养老品牌，纷纷调整发展战略，将委托管理、公建民营、存量物业租赁改造等轻资产模式作为扩张核心路径，轻资产已然成为行业高质量发展的核心主线。

重资产承压 轻资产经营效率显著占优

   重资产模式曾是高端养老规模化布局的主流手段，房企、保险企业依托资金与土地资源打造大型康养社区，但经营短板持续凸显。多家券商康养行业研究指出，自建型重资产CCRC项目前期投入规模巨大，受资产折旧、房屋空置等因素影响，行业普遍回本周期达到8—12年，较长的资金回笼周期持续挤压盈利空间，不少项目难以实现持续稳定盈利。

   与之形成鲜明对比，轻资产模式依靠租赁、委托管理盘活存量物业，不需要承担土地与建安成本，资金占用显著降低，资金周转效率、抗风险能力优势突出，已经成为头部企业优先选择的扩张方式。

根据民政部《2024年民政事业发展统计公报》，截至2024年末，全国注册登记养老机构4.0万个，养老机构床位507.7万张，市场供给充足但行业整体呈现高度分散特征，大量地方城投、国企拥有闲置物业，却缺乏专业化养老运营能力，为轻资产运营服务商创造广阔市场空间。

    头部企业公开经营动态进一步印证行业转型趋势。椿萱茂公开表示，公司将委托管理业务列为未来三大核心业务（机构养老业务、居家养老业务、委托管理业务）板块之一，依托旗下双品牌椿萱茂与椿萱蕙共同为市场提供高质量的专业养老服务。委托管理业务大力拓展咨询服务、建造顾问、委托运营等多元轻资产服务。椿萱蕙是椿萱茂与康养行业伙伴合作的专用品牌，委托运营项目将输出全套标准化运营体系，现阶段，委托运营项目已在石家庄（椿萱蕙·裕馨康养社区）、云南（康旅健康|雲頤园·椿萱蕙）两地成功实践。九如城超八成运营床位来源于政企委托管理项目，自持重资产项目占比较低。大家的家坚持纯租赁城心养老模式，无自持康养物业，据大家保险官方披露，其核心城市成熟社区入住率接近满租，运营表现优于行业平均水平。

轻资产模式落地见效 适配多元市场与消费需求

经过市场多年实践，高端养老轻资产赛道已形成委托管理、城心存量物业改造、公建民营三类成熟可复制模式，分别适配国企存量资产、都市长者、普惠高端养老三类市场需求。

委托管理模式为头部品牌扩张核心载体。该模式下城投、地方国企持有物业产权，养老品牌输出管理团队、分级照护标准、认知症干预体系与智慧康养数字化系统，收取基础管理费与绩效分成。椿萱茂旗下委托运营代表项目康旅健康|雲頤园·椿萱蕙是云南国企打造的项目。项目物业硬件配套完善，但亟需专业运营和专业服务，椿萱茂正式介入后，落地适配本地需求的照护体系、专属失智照护专区与智慧健康监测系统，委派全职院长驻场统筹管理，叠加椿萱茂多专业条线的常态化赋能支持，项目入住效率在短期内实现显著提升。入住长者家属受访时表示，项目兼顾国有资产硬件保障与专业机构精细化服务，规避远郊重资产社区高额押金、通勤不便等短板，综合性价比更高、居住服务体验更优。

城心存量物业租赁改造模式聚焦都市养老需求。大家的家、凯健、雍柏荟等品牌盘活城市闲置写字楼、存量酒店，改造为城市核心区护理公寓，打造15分钟生活就医圈。城心项目贴近医疗资源、方便子女探视，契合都市长者核心诉求。多位入住长者向记者表示，远郊康养园区环境优越，但日常就医、出行成本偏高，城心轻量化护理公寓兼顾专业照护与城市生活便利，更契合现阶段高端养老消费诉求。

公建民营模式依托政策红利实现普惠高端供给。由政府出资建设养老物业，通过公开招标交由专业品牌运营，同步享受床位运营补贴、税费减免等扶持政策，光大汇晨、诚和敬为该赛道代表企业。多地民政部门服务质量监测结果显示，公办机构引入市场化专业运营主体后，服务规范性、长者满意度普遍提升，有效化解公办机构运营效率偏低、服务同质化等问题。

多重因素助推行业轻量化转型 专业化分工成长期发展趋势

轻资产模式快速普及并非短期风口，而是政策导向、消费迭代、产业分工三重因素共同作用的必然结果。

记者看到，政策层面，顶层设计持续引导存量资源盘活。民政部等八部门2025年12月联合印发《关于培育养老服务经营主体 促进银发经济发展的若干措施》（民发〔2025〕66号），文件明确鼓励盘活闲置厂房、校舍、国有存量物业改造养老项目，持续支持公建民营、委托运营模式发展，落实相关税费扶持政策，为轻资产运营营造良好政策环境。

同时，消费端老年群体需求逻辑发生根本性转变，他们不再单纯看重园区规模、硬件配套，慢病管理、术后康复、认知症照护等专业服务成为重要决策依据。多家养老行业调研机构观测发现，越来越多家庭在挑选养老机构时，优先考察运营方照护能力，而非物业产权属性，城心租赁、托管类轻资产项目关注度持续走高。

天职国际金融业咨询合伙人周瑾在接受媒体采访时提出，养老行业正在形成差异化布局格局，重资产模式品控稳定性更强，但沉没成本高、回报周期漫长；轻资产模式资金占用少、落地速度快，但考验品牌标准化管控能力。随着产业走向成熟，资产持有方、专业运营方分工将更加清晰，资产方依托不动产实现保值，运营商依靠服务获取收益，轻重并举、分工协作将成为常态。清华大学五道口金融学院研究员魏晨分析，养老REITs的持续推进，正在加速推动养老产业从重资产扩张转向专业化运营、存量资产盘活。资产与运营分离的轻资产模式，能够打通养老资产“募投管退”闭环，优化全行业资源配置效率。

    但对此专家也提示，轻资产不等于“轻运营”，部分中小运营商快速拓店过程中容易出现跨项目服务品控不均问题，单纯依靠租赁、托管扩张，却缺乏成熟照护体系，最终难以持续经营。其呼吁后续行业应持续完善养老运营分级评价标准，引导企业平衡扩张速度与服务质量，杜绝粗放式拓店。

文章来源：《消费日报》